Содержание:
Введение 4
Глава 1. Исторические аспекты правового регулирования арендных отношений

7
1.1. Аренда в римском праве 7
1.2. Договор аренды по российскому дореволюционному гражданскому праву
9
1.3. Аренда в советском законодательстве
18
Глава 2. Теоретические вопросы права аренды
21
2.1. Проблема определения понятия аренды 21
2.2. Юридическая природа права аренды 27
2.3. Элементы договора аренды
35
Глава 3. Особенности аренды нежилых помещений
52
3.1. Правовое положение нежилого помещения как объекта гражданских правоотношений 52
3.2. Значение срока договора аренды нежилых помещений 56
3.3. Особенности расторжения аренды нежилых помещений
67
Глава 4. Некоторые проблемы аренды недвижимости
75
4.1. Проблема «дополнительных» соглашений 75
4.2. Проблемы регистрации краткосрочной аренды нежилых помещений
79
Заключение
87
Список литературы и нормативных правовых актов 90
Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в действующих правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обусловливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Аренда (от лат.arrendare – отдавать внаём) – предоставление одним лицом другому право пользования своим имуществом (цель, срок и плата определяются договором). Так традиционно формулируется это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но суть остаётся неизменной. Договор аренды – это один из классических видов договоров с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.
У названного договора весьма завидная судьба: время оказалось не властным над ним, в основных своих чертах он остаётся неизменным сотни лет.
Процессы реформирования в экономике привели к её структурным изменениям. Наблюдается значительный рост предложения имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств свернули свою производственную деятельность.
Для многих из них аренда стала основным видом деятельности, чего раньше не было и по сути быть не могло. Множество созданных в последние годы частных предприятий остро нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях, различного рода оборудования.
Благодаря неослабевающим спросу и предложению на этот тип услуг в настоящее время широко распространён такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, прежде всего нежилых помещений.
Вышесказанное определяет особую актуальность исследуемой темы.
Аренда нежилых помещений выбрана в качестве темы для данной работы исключительно из-за особенностей правового регулирования указанного вида арендных отношений. Она и будет являться предметом нашего исследования.
В данной дипломной работе «Аренда. Особенности аренды нежилых помещений», не преследовалась цель охватить все проблемы, существующие в данном направлении.
Пришлось отказаться от мысли рассмотреть в рамках дипломной работы такие аспекты ( безусловно относящиеся к теме), как существенные условия договора краткосрочной аренды нежилых помещений, правомерность отнесения платежей за аренду нежилых помещений на себестоимость продукции и др. Учитывая значение данных вопросов, их специфику, они заслуживают отдельного, самостоятельного рассмотрения. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграли представления о возможном объеме исследовательского материала.
Что же касается тех гражданско-правовых вопросов, которые попали в поле зрения настоящей работы, то подход к изложению материала заключался в следующем.
Прежде всего необходимо отметить, что договор аренды, в том числе аренды недвижимости, имеет многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике. Поэтому, освещая выбранную тему, невозможно пройти мимо вопросов, связанных с возникновением, развитием арендных законоположений, отношением к ним современных зарубежных правовых режимов. Нельзя было пропустить и богатейшие страницы истории развития вопросов выбранной темы в отечественной цивилистике (как в период до революции 1917 года, так и в советское время), где скрываются корни современных российских гражданского законодательства и гражданско-правовой доктрины.
Естественно также, что большое внимание уделено современному гражданско-правовому регулированию исследуемых вопросов. В частности, в работе рассматриваются и комментируются законоположения, регламентирующие отношения в сфере государственной регистрации аренды нежилых помещений. Данный вопрос особо актуален и интересен своей «непроработанностью» в действующем законодательстве.
Таковы основные объекты исследования данной работы.
В работе приводится и анализируется складывающаяся судебная практика, связанная с применением правовых норм об аренде нежилых помещений, а также сформулированные в литературе доктринальные положения об исследуемых вопросах. Были изучены, проанализированы и систематизированы взгляды таких теоретиков права, как А.В.Гантовер, Л.А.Кассо, Д.И.Мейер, И.А.Покровский, Г.Ф.Шершеневич, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов и других известных и малоизвестных авторов.
В качестве основных задач работы ставились прежде всего: теоретическое изучение обозначенных вопросов; выявление и анализ имеющихся проблем; поиск путей их решения.
В конечном счете все это послужило одной единственной цели – обогатить собственные теоретические и практические знания в данной области развития гражданского права.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


1. "КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(«Российская Газета» № 237 от 25.12.1993)

2. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)

3. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

4. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

5. ВОДНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 16.11.1995 N 167-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)

6. "ЛЕСНОЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.01.1997 N 22-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.01.1997)

7. "ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

8. ЗАКОН РФ от 03.07.1991 N 1531-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

9. ЗАКОН РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О НЕДРАХ"

10. ЗАКОН РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "ОБ ОБРАЗОВАНИИ"

11. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.08.1995 N 147-ФЗ
"О ЕСТЕСТВЕННЫХ МОНОПОЛИЯХ"(принят ГД ФС РФ 19.07.1995)

12. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 23.08.1996 N 127-ФЗ
"О НАУКЕ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКЕ"
(принят ГД ФС РФ 12.07.1996)

13. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

14. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 123-ФЗ
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА И ОБ ОСНОВАХ
ПРИВАТИЗАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)


15. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 101-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПЛОДОРОДИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 03.07.1998)

16. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» (Опубликовано: Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2000 г.)

17. НАУЧНО – ПРАКТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ К ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ.. 2-е изд., доп. и перераб. – М.: («СПАРК», Редакция журнала «Хозяйство и право», 1999. С.384.)

18. КОМЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РФ ,ч. 2 (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1998 г. С.219).

19. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» / под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М., «СПАРК», 1999. С.195"

20. ОСНОВЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И РЕСПУБЛИК"
(утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)

21. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ «О ГОСУДАРСТВЕНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» / под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М., «СПАРК», 1999. С.193-194

22. УКАЗ Президента РФ от 14.10.1992 N 1230
"О РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПРИВАТИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, СДАННОГО В АРЕНДУ"

23. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 10.02.1994 N 96
"О ДЕЛЕГИРОВАНИИ ПОЛНОМОЧИЙ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ И РАСПОРЯЖЕНИЮ ОБЪЕКТАМИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ"

24. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 03.08.1996 N 926
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ НА
ТЕРРИТОРИЯХ НАЦИОНАЛЬНЫХ ПАРКОВ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ РЕГУЛИРУЕМОГО ТУРИЗМА И ОТДЫХА"

25. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 05.01.1998 N 3
"О ПОРЯДКЕ ЗАКРЕПЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"

26. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

27. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ от 16.06.98 г. № 19-П «По делу о толковании отдельных положений статей 125, 126 и 127 Конституции Российской Федерации» (опубликовано: Собрание Законодательства РФ от 22.06.98 г. № 25 ст.2304; «Российская газета» от 30.06.98 г.; Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 5).

28. ПРИКАЗ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА И ФИНАНСОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ"

29. РАСПОРЯЖЕНИЕ Мингосимущества РФ от 28.07.1998 N 774-р
<ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ТОРГОВ НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ>

30. ПИСЬМО Минфина от 02.02.2000 N 04-02-05/2

31. ПИСЬМО ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276
"ОБ ОТДЕЛЬНЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ, ПРИНЯТЫХ НА СОВЕЩАНИЯХ ПО СУДЕБНО
АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ"

32. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53
<О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ>

33. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

34. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ"

35. РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 07.09.1998 N 911-РМ
"ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"

36. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 06.07.1999 N 600

37. СОБРАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 23.02.98 г.,
№ 8, ст.963, с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23.12.99г.
№ 1429 (опубликовано: Собрание законодательства Российской Федерации от 27.12.99 г., № 52, ст.6416).

38. СОБРАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 июля1997г., № 30, ст.3594

39. ВЕСТНИК ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, 2001г. № 4; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2001 г., № 4.

40. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. КНИГА ВТОРАЯ: ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА. – М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. М.: «Статут», 2000 г. С.458.

41. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ. ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ ПРАВО. Курс лекций / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1997 г. С. 228-229).

42. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ч.2. Учебник / Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. М., 2000 г. Изд. 2-е. С.138.

43. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО.ч.1. Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. М., 1996. С.286.

44. ГРАЖДАНСКОЕ И ТОРГОВОЕ ПРАВО КАПИТАЛИСТИЧЕСКИХ ГОСУДАРСТВ: Учебник / Под ред. Е.А.Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 340

45. ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕНОЕ ПРАВО. О.С.Иоффе М., 1975. С.308

46. РИМСКОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. М., 1996. С. 451-453

47. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА АРЕНДЫ О.Гутников. // Хозяйство и право, 1999 г., № 5. С.121.

48. ХОЗЯЙСТВО И ПРАВО, 2000 г., № 8; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2001 г., № 4.

49. АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ //. И.Исрафилов. Хозяйство и право, 1997 г.,
№ 10.

50. ЛЕКЦИИ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ Е.А.Суханов. М., 1991

51. ИСТОРИЯ РИМСКОГО ПРАВА. И.А.Покровский – СПб.: Издательско-торговый дом «Летний Сад», 1998 г. С.320

52. К ВОПРОСУ О СООТНОШЕНИИ ВЕЩНЫХ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ . М.И.Брагинский. // Гражданский кодекс Российской Федерации. Проблемы. Теории. Практика. М., 1998. С. 124-125.

53. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ У.Маттеи, Е.А.Суханов.
М., 1999. С.334.

54. ПОНЯТИЕ О ЗАЛОГЕ В СОВРЕМЕННОМ ПРАВЕ. Л.А.Кассо (по изд. 1898 г.).
М., 1999. С.274.

55. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И.А.Покровский (по изд.
1917 г.). М., 1998. С.199.